En tant que propriétaire bailleur, vous êtes et serez amené à changer de locataires. Cela vous conduira à réaliser un certain nombre de formalités très importantes pour le bon déroulement de la suite des relations propriétaire / locataire.
Plan de l'article
Rédiger un contrat de location conforme à la loi
Tout d’abord, si vous louez un logement, vous devrez vous assurer de rédiger votre bail selon le modèle type instauré par la loi Alur de 2014. Vous pouvez trouver des modèles gratuits assez facilement sur des sites internet dédiés aux propriétaires bailleurs tels que Jelouebien, smartloc, gérerseul…
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Mais trouver un modèle n’est pas suffisant. Vous devez le compléter minutieusement. Ne négligez aucune partie, pensez à être le plus précis possible sur le bien loué : composition, présence ou non de caves, garages, place de parking… le montant du loyer et la date de paiement de celui-ci, le versement d’une provision sur charges, les conditions de revalorisation du loyer, la clause résolutoire, la clause de solidarité… Ces deux dernières clauses ne sont pas à prendre à la légère, ceux sont deux clauses très importantes : la clause résolutoire vous permet d’obtenir plus facilement la résiliation anticipée du bail en cas de défaut de paiement du locataire. Quant à la deuxième clause, la clause de solidarité, elle permet d’exiger la totalité du loyer à tous les locataires co-titulaires du bail et non seulement une quote-part.
Pensez à bien prendre le dépôt de garantie prévue par la loi : celui-ci ne peut pas dépasser l’équivalent d’un mois de loyer hors charges pour un bail vide et deux mois de loyer hors charges pour un bail meublé. Le montant du dépôt de garantie doit être encaissé et permettra de compenser les éventuelles dégradations imputables au locataire constatées lors de l’état des lieux de sortie. Il ne peut en revanche en aucun cas être utilisé pour des réparations rendues nécessaires uniquement par la vétusté normale.
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Pour vous aider, vous pouvez trouver des modules d’aide à la rédaction du bail qui vous guident pas à pas.
Réaliser l’état des lieux avec soin
Tout aussi important pour votre mise en location, l’état des lieux d’entrée doit être fait avec le plus grand soin possible. Ce qui veut dire qu’il doit être fait sur un modèle contenant toutes les informations obligatoires telles que mentionnées dans le décret de la loi Alur sur l’état des lieux. Votre état des lieux doit mentionner de manière circonstanciée l’état de chaque pièce en reprenant l’état des murs, sols et plafonds ainsi que l’état des différents équipements (placards, menuiseries, éclairages, prises…).
Plus vous serez précis dans vos commentaires, plus vous réduirez le risque de conflit le jour du départ du locataire. N’hésitez pas à prendre des photos pour illustrer votre état des lieux. Les photos seules ne peuvent pas remplacer l’état des lieux mais elles peuvent être un très bon complément des commentaires que vous inscrirez sur l’état des lieux.
Tout comme pour le contrat de location, vous devez prendre soin de bien faire parapher chaque page de l’état des lieux et de faire signer la dernière. En cas de pages non paraphées, le locataire pourrait facilement contester la validité et la véracité des informations qui y sont portées.
Assurez vos loyers !
Le principal risque pour le rendement d’un investissement locatif est l’impayé de loyer. Aussi, il est fortement conseillé de souscrire une assurance pour ce protégé de ce type de risque. L’assurance loyer impayé a l’avantage d’être bien d’offrir une garantie beaucoup plus sûre dans le temps qu’une caution solidaire dont la solvabilité pourra se dégrader dans le temps.