Le démembrement de propriété est une action (juridique) permettant de séparer la nue-propriété et la jouissance d’un bien. Autrement dit, il permet de dissocier les attributs de la pleine propriété. C’est une opération très simple dont se servent certaines familles lors d’une donation ou d’un héritage. Son principal atout est la réduction des coûts fiscaux.
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Quel est le principe du démembrement de propriété ?
Le principe du démembrement de propriété repose sur la division de la pleine propriété d’un bien immobilier en deux différentes parties : la nue-propriété et l’usufruit. D’une part, on a l’usus et le fructus pour l’usufruitier et d’autre part l’abusus (le droit de posséder le bien) pour la nue-propriété.
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Par ailleurs, les droits démembrés ne dépendent pas les uns des autres. Toutefois, l’usufruitier ainsi que le nu-propriétaire n’ont pas la possibilité de procéder seule à la vente du bien démembré. Dès lors que l’usufruitier décède, le démembrement prend fin. Ensuite, le bénéficiaire de la nue-propriété devient plein propriétaire et n’est pas assujetti aux droits de succession. Il a alors la possibilité de l’occuper, de le vendre ou de le louer. Ainsi, on parle de remembrement de la propriété.
Dans quelles situations faut-il recourir au démembrement de propriété ?
Le démembrement de propriétés est une alternative idéale pour un investissement dans l’immobilier. L’investisseur achète le bien à un prix inférieur à celui de la pleine propriété. Cela correspond habituellement à 60 % ou une décote en rapport avec la valeur des loyers qu’il aurait gagné au cours de la période. L’usufruit est transféré à une autre partie qui en est propriétaire et supporte tous les frais pendant le démembrement.
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Transférer des biens immobiliers est aussi un autre cas où le démembrement de propriété est fréquemment utilisé. À titre illustratif, en matière de donations, il favorise le transfert de la nue-propriété d’un bien tout en bénéficiant d’une légère fiscalité (calculée uniquement sur la valeur de la nue-propriété). Ainsi, le donateur conserve le droit d’utiliser le bien, puis la pleine propriété revient à ses héritiers sans droit de succession.
Les avantages du démembrement de propriété
Le démembrement de propriété peut avoir plusieurs intérêts. Il permet de protéger non seulement le conjoint survivant, mais aussi de transmettre ses biens à ses bénéficiaires, tout en réduisant ou annulant les frais de transmission. En effet, grâce au démembrement de propriété, les parents peuvent conserver la jouissance de leur bien en léguant la nue-propriété à leurs enfants. C’est une anticipation de succession très avantageuse fiscalement puisque la valeur de la nue-propriété ne correspond qu’à une fraction du prix du bien.
Le démembrement de propriété peut également être utilisé dans le cadre d’une donation temporaire d’usufruit, afin de permettre aux héritiers de tirer des revenus locatifs d’un bien immobilier. De plus, il profite aux investisseurs. En effet, il existe des SCPI qui offrent à leurs adhérents la possibilité de n’acquérir qu’une partie des droits immobiliers en fonction de leurs objectifs. Enfin, le démembrement peut être un excellent outil pour préparer la retraite. En fait, cette approche d’investissement permettra, surtout pour quelqu’un qui a beaucoup d’impôts, de financer sa retraite.