Se loger est l’un des besoins fondamentaux de l’homme. Cependant, l’accessibilité à un logement n’est pas toujours chose facile. C’est le cas en France où il est fort difficile de trouver un appartement à louer dans certaines villes comme Paris. L’encadrement des loyers est donc une disposition prise par le gouvernement pour venir en aide aux populations concernées.
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Fondement de l’encadrement des loyers
À Paris comme dans les zones dites « tendues », trouver un appartement n’est point chose aisée. Les zones tendues regroupent 28 agglomérations ayant plus de 50 000 habitants à travers la France. La rareté des appartements, la petitesse des logements ou encore le loyer qui ne cesse de grimper sont autant de facteurs qui étouffent les locataires dans ces zones. En considérant toute la France, près du cinquième des locataires dépensent plus de 40 % de leur revenu dans les charges locatives. Vu cette situation, le gouvernement a voulu prendre les choses en mains en mettant en place le concept de l’encadrement des loyers. Cette disposition vise à définir un loyer de référence et un seuil maximum à ne pas outrepasser afin de stopper la course folle des loyers et donner plus de pouvoir d’achat aux locataires.
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Dans les zones tendues, l’augmentation des loyers lors d’un changement de locataire est donc limitée. À Paris depuis le 1er aout 2015 et à Lille depuis le 1er février 2017, un dispositif complet d’encadrement des loyers est en place. En pratique, dans les villes concernées, un décret a été pris depuis 2012 et est reconduit chaque année. Ce décret fournit un Indice de Référence des Loyers (IRL) auquel doit se conformer tout bailleur.
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Qui est concerné par l’encadrement des loyers ?
Le dispositif d’encadrement des loyers s’applique aux logements vides de même qu’aux logements meublés du parc privé, sauf les logements indexés par la loi de 1948, les logements conventionnés par l’Anah (hors loyers intermédiaires), les logements loués à titre de résidence secondaire, les logements de fonction. On y ajoute les logements donnés en location à titre exceptionnel par des organismes à statut particulier comme les résidences universitaires conventionnées APL, les collectivités locales, les locations de tourisme et les logements meublés situés en résidence services. Ce règlement ne concerne que les nouveaux contrats et les renouvellements de bail conclus après le 1er aout 2015 pour les locataires parisiens et le 1er février 2017 pour les locataires lillois. Il est à noter qu’outre les communes des zones tendues, les autres communes ne sont pas soumises à l’encadrement des loyers et donc le bailleur est libre de fixer le montant qu’il souhaite appliquer.
Comment est fixé le loyer dans la zone tendue ?
- Le loyer de référence
Le loyer de référence est défini en fonction de plusieurs critères se rapportant aux données représentatives des loyers du marché locatif local tels que l’adresse, le nombre de pièces, le caractère vide ou meublé du lieu, l’époque de construction ou l’ancienneté. Ces données sont fournies par l’observatoire des loyers agréé par le ministère du Logement (OLAP). En pratique, pour les 14 secteurs géographiques définis à Paris ainsi que pour les quatre secteurs de Lille, le préfet fixe par arrêté chaque année des loyers de référence, des loyers de référence majorés et des loyers de référence minorés. Retrouvez ici, l’arrêté préfectoral de Paris applicable depuis le 1er aout 2017 et ici celui de Lille applicable depuis le 1er février 2017. Afin de connaître le loyer de référence de chaque quartier avec précision et le loyer maximum à ne pas dépasser dans ces villes, il est possible de le vérifier directement en ligne
- Les compléments de loyers
Pour des logements offrant un confort ou des caractéristiques de localisation meilleurs que ceux se trouvant dans le même secteur géographique, il est possible d’appliquer un complément de loyer. Les caractéristiques dont il est question ici doivent être prononcées en comparaison aux autres logements du même secteur, mais ne doivent pas avoir été considérées lors de la détermination des loyers de référence. De plus, les loyers inférieurs au loyer de référence majoré ne peuvent connaître un complément de loyer.
- Encadrement des loyers: cas particuliers
Il est bon de savoir que les logements non meublés connaissent la particularité d’une majoration à l’unité par m2 de surface habitable.
De même, pour la location d’un logement ayant abrité durant les 18 mois précédents un locataire, l’on reconduit le même montant de loyer pour ce nouveau contrat. Néanmoins, si l’IRL n’a pas été appliqué sur les douze derniers mois, on le prend en compte cette fois-ci.
Dans le cas d’un loyer visiblement sous-évalué, une hausse du loyer est concédée, mais elle reste dans la limite de la moitié de la différence entre le montant d’un loyer de référence (calculé sur la base des loyers habituels appliqués dans la zone pour les mêmes types de logements) et le montant du loyer appliqué au dernier locataire.
Pour les locations ayant connu de rénovation, une hausse du loyer annuelle est tolérée, mais elle ne peut aller au-delà de 15 % du montant global des travaux effectués.
Pour les logements jamais loués, vacants depuis 18 mois ou en rénovation depuis plus de 6 mois, le bailleur peut fixer librement le montant souhaité, mais il ne peut en aucun cas excéder la limite du loyer de référence majoré.
Pour les autres communes de la zone tendue outre Paris et Lille, le montant du loyer pour une remise en location est fixé selon la durée de non-location du logement. Pour un renouvellement de bail, le bailleur a la liberté d’augmenter un loyer visiblement sous-évalué, mais il est astreint à ne pas dépasser certaines limites.
L’objectif de l’encadrement des loyers est-il atteint ?
En général, il convient de remarquer que l’encadrement des loyers permet de refréner les abus, mais ne contribue pas à la baisse des prix pour autant. D’après les statistiques au 6 juillet 2017, un peu plus de deux tiers des locations d’appartement à Paris et à Lille se sont conformés à la loi sur l’encadrement des loyers. Le tiers restant est constitué des propriétaires qui ne passent pas par les agences de location pour louer leur logement.
Ces résultats sont peu satisfaisants. Il revient donc au gouvernement de mettre en place des stratégies comme inciter la Direction de la concurrence et de la consommation à opérer des contrôles afin de rendre la mesure universelle.