La vente d’un bien immobilier est un projet souvent très important, à la fois pour le vendeur et pour l’acquéreur du bien. Pour beaucoup, il s’agit surtout de trouver le match parfait entre un acquéreur et un bien immobilier mis en vente. Mais le processus de vente immobilière ne s’arrête pas là. Plusieurs mois peuvent s’écouler entre le moment où l’acquéreur trouve son nouveau chez lui et le moment où il en est effectivement propriétaire.
Alors, que se passe-t-il une fois qu’un acquéreur a déniché le bien de ses rêves et le vendeur un acheteur pour son bien ?
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Il s’en suit généralement un certain nombre de démarches administratives et d’actes juridiques à signer. Reprenons, une à une, les différentes étapes, de l’offre d’achat à l’acte définitif de vente.
L’offre d’achat immobilier
L’offre d’achat immobilier, ou promesse unilatérale d’achat, exprime auprès du propriétaire vendeur la volonté d’un acheteur d’acquérir son bien, à un certain prix. Afin d’avoir une valeur juridique, l’acheteur doit obligatoirement la transmettre au propriétaire vendeur par écrit. Que ce soit en mains propres, par courrier, ou bien par email.
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Selon les cas, le propriétaire vendeur peut refuser l’offre d’achat ou bien faire une contre-proposition à l’acquéreur. Toutefois, s’il l’accepte, alors l’offre d’achat bloque les visites et il ne peut plus négocier avec d’autres acquéreurs potentiels.
En effet, si le vendeur reçoit une offre d’achat au prix, alors il doit l’accepter. Acquéreur et vendeur peuvent d’ores-et-déjà préparer la signature du compromis de vente. Dans le cas où le propriétaire aurait reçu plusieurs offres d’achat au prix, il doit accepter l’offre reçue en premier.
Cependant, si le propriétaire vendeur reçoit uniquement des offres à un prix inférieur à son prix de vente, alors il peut choisir l’offre qu’il veut (ou toutes les refuser). Il est souvent conseillé d’opter pour l’offre la plus haute en termes de prix. Toutefois, s’il y a une faible différence de prix entre deux offres, il vaut mieux préférer l’acquéreur au plan de financement le plus solide.
Enfin, le vendeur a également la possibilité de faire une contre-proposition à l’un des acquéreurs. Dans ce cas, il entame les négociations du prix de vente de son bien. L’expertise d’une agence immobilière est souvent nécessaire pour accomplir au mieux cette étape.
Le compromis de vente
Le compromis de vente, aussi appelé promesse synallagmatique de vente, est un avant-contrat qui va sceller l’accord entre le vendeur et l’acquéreur lors d’une vente immobilière. Il va permettre de préparer la signature de l’acte définitif en posant par écrit toutes les conditions de la vente.
Le compromis peut être rédigé par un notaire et signé à son étude, ou bien « sous seing privé ». C’est-à-dire entre vendeur et acquéreur, sans la présence d’un notaire. Dans tous les cas, le vendeur devra, au plus tard le jour de la signature, remettre à l’acquéreur l’ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires, ainsi que les derniers PV d’Assemblée Générale et le règlement de copropriété, si le bien est en copropriété.
Par ailleurs, si le vendeur ne peut plus faire marche arrière une fois le compromis signé, l’acquéreur, lui, possède un délai de rétractation de 10 jours à compter de la signature. Passé ce délai, les deux parties sont définitivement engagées l’une envers l’autre. Sauf si une des conditions suspensives inscrites au contrat n’est pas remplie.
Enfin, il est courant que l’acquéreur verse un acompte, à hauteur de 5% à 10% du prix du bien. Cette somme, versée au notaire, est déduite du prix de vente lors de la signature de l’acte définitif. Si l’acquéreur se rétracte dans les conditions légales, alors le dépôt de garantie lui sera remboursé.
L’acte de vente immobilier
La signature de l’acte de vente représente la dernière étape d’une vente immobilière, et intervient environ 3 mois après la signature du compromis de vente. Il s’agit d’un acte juridique, conclu obligatoirement devant un notaire, qui permet d’officialiser la vente et d’effectuer la remise des clés entre le vendeur et l’acquéreur. C’est également à ce moment-là que l’acquéreur paie le prix du bien, ainsi que les frais de notaire.
Le notaire aura préalablement rédigé l’acte de vente et effectué une série de vérifications, afin de s’assurer du bon déroulement de la vente. Il va également authentifier l’acte, le conserver, et le publier au fichier immobilier local (on appelle cela la publicité foncière).
Après la signature de l’acte définitif de vente, l’acquéreur est officiellement le nouveau propriétaire du bien. Il repart avec les clés et une attestation de propriété immobilière (en attendant de recevoir son titre de propriété).