Si vous êtes propriétaire d’un bien loué à titre de résidence principale et que vous souhaitez le vendre, la question actuelle du bail se pose immédiatement.
Vous avez à peu près deux solutions :
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- vendre la propriété occupée à un acheteur qui reprendra le bail
- vendre la propriété gratuite après avoir donné congé au locataire.
Nous verrons que les droits du locataire diffèrent selon les deux situations, y compris sa capacité d’anticiper la vente, c’est-à-dire de prévaloir sur le rachat à des conditions équivalentes.
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Plan de l'article
Vendre en donnant un congé au locataire
Que ce soit dans une location vide ou meublée, vous pouvez donner au locataire l’autorisation de vendre la propriété à la fin du bail (en savoir plus sur les vacances par le bailleur).
Si vous êtes en location vide, le locataire dispose d’un droit de préemption sur la vente de la propriété . Nous détaillerons ci-dessous les différentes étapes à suivre pour garantir ce droit de priorité de la locataire.
Absence de droit de préemption dans la location meublée
Si vous êtes sur une location meublée (habitation principale ou saisonnière), le locataire n’a pas de droit de préemption sur la vente. L’idée générale est que le locataire meublé a moins de liens sur une année de logement loué que sur un bail vide où il s’est installé avec ses meubles sur une période renouvelable de 3 ans.
Droit de préemption de location vide uniquement
L’ article 15 de la loi de 89 définit les règles du congé de vente et en particulier le droit de préemption du locataire au paragraphe II du présent article :
Lorsqu’ elle est fondée sur la décision de vendre le logement, l’autorisation doit, à peine nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Le congé vaut la peine d’être vendu au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois de la période de préavis
Si le locataire ne répond pas dans les deux mois, il est privé de son droit de préemption.
Si le locataire accepte l’offre telle qu’elle est, il dispose d’un délai de deux mois pour acheter effectivement le logement, prolongé à quatre mois en cas de recours à un prêt :
Le locataire qui accepte l’offre dispose, à partir de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour l’exécution de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai d’achèvement de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration de la période de réalisation de la vente. Si, à la fin de cette période, la vente n’a pas été effectuée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est automatiquement privé de tout titre d’occupation.
Si le prix de vente communiqué au locataire est finalement réduit , le notaire doit en informer le locataire qui a de nouveau un droit de préemption dans les nouvelles conditions (il est également appelé le deuxième droit de préemption). Le temps de réponse est alors d’un mois. Si le locataire répond positivement, les délais précédents s’appliquent pour effectuer la vente (2 mois prolongés à 4 mois en cas de recours au crédit).
Cette option de « deuxième préemption » vise à protéger le locataire de manipulations tentantes du bailleur, ce qui lui offrirait une offre fictive élevée, qui finira par être abaissée en fonction de la réalité du marché.
Priorité d’acheteur familial
Le législateur a prévu une exception aux dispositions précédentes : la vente à un acquéreur mère au troisième degré inclus. Attention dans ce cas, l’acheteur doit occuper le logement lui-même pendant un minimum de 2 ans à compter de la date d’achat.
Veillez à respecter ces différents délais, car le locataire qui aurait été privé de son droit de préemption peut attaquer le bailleur et éventuellement faire annuler la vente.
#préemption droite du locataire mal purgé, #vente annulé http://t.co/rdwIxPDhRN Arrêt assez rare pour être signalé
— Droit notarié (@PierreRedoutey) 9 février 2015
Le locataire peut-il faire une offre d’achat vers le bas ?
Une question courante est de savoir si le locataire peut, dès réception du congé de vente et du prix de vente demandé par le bailleur, faire une offre d’achat.
En lisant la partie précédente, cette offre à la baisse n’est théoriquement pas possible. Si le bailleur fait une offre qui semble trop élevée pour le locataire, le locataire ne doit pas donner de réponse , et peut-être attendre que le propriétaire lui informe d’une baisse du prix de vente. Elle deviendra ainsi une priorité sur le nouveau prix. Il peut même avoir une bonne surprise avec une deuxième offre à un prix inférieur à ce qu’il aurait envisagé.
Le locataire doit-il payer les frais d’agence ?
Si le locateur a mandaté un organisme vendre sa propriété, le locataire n’a pas à payer les frais du mandataire du bailleur, même si le locateur
a un mandat exclusif. C’est le résultat de la récente jurisprudence que vous trouverez du côté opposé. Le locataire qui préemente n’a pas à payer la commission agent immobilier http://t.co/bh7rlne7BC #préemption #logement
— Notarial et tout (@PierreRedoutey) 10 avril 2014
Vendre sans donner de permission au locataire
En général, si vous vendez votre bien occupé, le locataire n’a pas de droit de préemption sur la vente de la propriété. Rien ne change pour le locataire qui voit simplement son bail transféré à l’acheteur (sans avoir à signer un avenant ou un nouveau bail). Le bail se poursuit selon les mêmes conditions de loyer et de durée.
Un cas très particulier s’applique à la réduction des ventes pour lesquelles le locataire a toujours un droit de priorité.
Droit de préemption dans cas de vente par coupe
Une vente découpée est la division d’un immeuble, qui appartenait auparavant à un seul propriétaire (connu sous le nom de propriété unique), en lots indépendants mis en vente.
Par exemple, un assureur détient un immeuble de 20 appartements loués à des locataires, pour des raisons de réaffectation des actifs, le bailleur décide de couper l’immeuble en copropriété avec 20 lots indépendants et de les vendre.
En l’espèce, l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 protège les locataires en leur accordant les mêmes droits qu’en cas de congé de vente. Ils disposent ainsi d’un délai de deux mois pour répondre à la notification du bailleur ; s’ils acceptent, ils disposent de deux mois pour effectuer la vente, prolongé à quatre mois en cas de recours à un crédit.
Les dispositions précédentes en cas de baisse du prix s’appliquent également à cette vente au coupé.