Rentable et peu risquée, la pierre est la Rolls des investisseurs, chaque jours plus nombreux à se lancer dans l’aventure.
Désormais, à la faveur d’un marché de plus en plus tendu où les bons coups sont rares, on observe la montée en puissance d’un nouveau profil d’investisseurs : les investisseurs fonciers.
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Multipliant les acquisitions de terrains abordables et jugés peu qualitatifs par les non-initiés, ces investisseurs ultra-spécialisés font un pari sur l’avenir et la prise de valeur de ces terrains « de second choix ». Ils constituent des réserves foncières, une activité connue outre Atlantique sous le nom de Land Banking.
Plan de l'article
Qu’est-ce qu’une réserve foncière ?
Le terme de réserve foncière, initialement réservé à l’Etat et aux collectivités locales, désigne un ou plusieurs terrains disponibles mais non encore construits ou affectés à une fonction, dont on conserve la propriété en vue d’un usage futur.
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Ainsi, par exemple, un terrain inexploité qui jouxte le cimetière communal est à n’en pas douter une réserve foncière qui pourra soit en accueillir une extension, soit être employée à d’autres fins (création d’un parking, d’un local d’activité, etc.).
Les promoteurs immobiliers, les maîtres de la réserve foncière
Outre les collectivités, les promoteurs immobiliers sont coutumiers de la pratique de la réserve foncière ou Land Banking. Leur capacité à mobiliser des fonds propres leur permet de saisir des opportunités et de se porter acquéreurs de terrains qui, à un instant T, ne présentent pourtant pas les caractéristiques requises pour leur permettre de développer une opération immobilière.
A force de patience, d’évolution du contexte local et d’actions entreprises pour la modification des règles d’urbanismes applicables, ces terrains sont valorisés jusqu’à accueillir des ensembles immobiliers des plus rentables.
La logique est imparable : c’est en limitant le poids du terrain sur leur bilan financier qu’ils réalisent leurs meilleures marges.
Quel intérêt à constituer une réserve foncière pour un investisseur privé ?
Investir dans des terrains a priori peu valorisables (terrains non-constructibles, enclavés, à faible potentiel constructif, inscrits dans un environnement peu qualitatif, décentrés etc.), à condition de bien les choisir, c’est faire le pari d’un important retour sur investissement à moyen ou long terme.
Le terrain agricole acheté 3€ du mètre carré et revendu 15 ans plus tard 300€ du mètre, n’est pas une légende urbaine.
Reste que ce type d’opération est rarement le fruit du hasard ou de la chance. Et ce n’est pas John Jacob Astor, devenu le premier millionnaire américain pour avoir eu le flair d’acquérir un sombre marécage du nom de Manhattan, qui dira le contraire !
Nos conseils pour réussir dans le Land Banking
Pour atteindre l’objectif de vivre de sa réserve foncière, encore faut-il faire les bons choix de départ et entreprendre les actions adéquates pour développer et valoriser ce patrimoine. Lobbying auprès des élus, participation aux procédures de modification des documents d’urbanisme, veille prospective des évolutions de la politique de la ville, etc. : la gestion d’un patrimoine foncier atypique n’est pas de tout repos.
Vous l’aurez compris, le foncier est un investissement exigeant qui nécessite de s’y former pour en appréhender toutes les facettes. Pour vous constituer un solide socle de connaissances sur le foncier, apprendre à observer, négocier et valoriser un terrain, il existe désormais des formations en ligne spécialisées dans ce domaine, notamment celle proposée par deux anciens promoteurs immobiliers à découvrir ici. Enfin, que ce soit en complément d’une formation ou en lieu et place de celle-ci, il est possible désormais de s’adjoindre les services d’un coach foncier, dont la mission est de vous accompagner dans votre recherche et votre analyse des opportunités foncières susceptibles de venir grossir votre réserve.
Vous n’avez que l’embarras du choix des ressources à mobilier et plus aucune excuse pour passer à côté du Land Banking !